Blog1 Jun 2021

Ndërtimet dhe pabarazia

Në pamje të parë, duket se ligjësia e kërkesës dhe ofertës nuk funksionon në tregun shqiptar të pronave të patundshme në përgjithësi dhe apartamenteve të banimit në veçanti. Por ka një fenomen tjetër ekonomik që e shpjegon ofertën e lartë dhe çmimet e larta: kjo është pabarazia.

Autor: Gjergj Erebara BIRN Tiranë
Printo

Një vinç në një ndërtim të ri në qendër të Tiranës. Foto ilustruese: LSA

Tashmë prej vitesh, sektori i ndërtimit në Shqipëri ka shënuar rritje të vazhdueshme të ofertës përmes pallateve të reja, dhe, në një formë më pak të dukshme, nga rënia e popullsisë. Dhe megjithatë, çmimet e apartamenteve të reja janë rritur vazhdimisht dhe janë bërë të papërballueshme për ndoshta më shumë se 80 për qind të të gjithë popullsisë.

Duket se diçka nuk funksionin. Shqiptarët përballen me disa nga çmimet më të larta të shtëpive në raport me të ardhurat në kontinent ndërkohë që kostot e ndërtimit, ato të matura zyrtarisht nga Instituti i Statistikave, janë tre, pesë apo shtatë herë më të ulëta se sa çmimi i shitjes së shtëpive. Dhe ndërsa oferta e lartë dhe në rritje supozohej se duhej të sillte rënie të çmimeve, apo së paku, ndalim të rritjes, kjo gjë nuk ka ndodhur. Çmimet janë rritur dhe oferta gjithashtu.

Në fakt kërkesë-oferta është vetëm një nga modelet që ekonomistët kanë shpikur për të shpjeguar botën. Ja një model tjetër që mund të ndihmojë për të shpjeguar situatën aktuale: pabarazia. Të gjithë kanë nevojë për një shtëpi por disa kanë mundësi të blejnë një, dy apo më shumë të tilla. Nëse këta të paktët që kanë mundësi të blejnë më shumë se një, janë mjaftueshëm të pasur sa për të mposhtur në konkurrencë shumicën e varfër, atëhere çmimet nuk ka arsye se pse të mos rriten më tej, pavarësisht se për shumicën e varfër shtëpitë bëhen gjithnjë e më të paarritshme.

Me sistemin aktual statistikor të vendit është e pamundur që të gjesh të dhëna për të mbështetur në mënyrë empirike lidhjen mes pabarazisë dhe çmimeve të larta të apartamenteve. Informaliteti i lartë, krimiminaliteti dhe korrupsioni si mjete të pasurimit nuk janë fenomene që maten me statistika. Ato maksimumi mund të vëzhgohen me sy të lirë.

Mbi një dekadë më parë, në censusin e përgjithshëm të popullsisë dhe banesave në vitin 2011, rreth 30% e shtëpive në vend rezultuan të zbrazëta. E vëtetë, një pjesë e këtyre shtëpive të pabanuara ishin shtëpi fshati të braktisura nga popullsia që u zhvendos drejt zonave urbane apo jashtë vendit gjatë dy dekadave pas rënies së komunizmit. Por një dekadë më pas, vendi ka vijuar të ndërtojë ndërsa popullsia është pakësuar dhe është plakur, me gjeneratat e reja që kanë gjithnjë e më pak fëmijë. Kjo nuk do të thotë automatikisht se në Shqipëri do të ketë bollëk oferte për apartamente për shkak se shtëpitë e trashëguara nga koha e komunizmit ishin hapësira shumë të vogla dhe shumë të amortizuara kështu që kërkesa ishte shumë e lartë.

Në total, për periudhën nga viti 2004 deri më sot, në Shqipëri janë dhënë leje ndërtimi për afro 22 milionë metra katrore. Nuk ka të dhëna se sa njësi banimi përbëjnë këto por nëse i llogarisim me një mesatare prej 100 m2 për banesë, atëhere në Shqipëri janë ndërtuar rreth 220 mijë apartamente. Kjo është shifër e konsiderueshme por jo e jashtëzakonshme, nëse marrim parasysh se në Shqipëri ka rreth 740 mijë familje dhe se gjatë këtyre dekadave, një pjesë e madhe e popullsisë ka braktisur shtëpitë e mëparshme në zonat rurale apo në qytezat e vogla dhe është zhvendosur në Tiranë apo Durrës apo qytete të tjera të mëdha. D.m.th., nga njëra anë është rritja e stokut të banesave në raport me popullsinë që nuk është rritur, por nga ana tjetër popullsia është zhvendosur nga fshati në qytet, nga periferia për në qendër.

Më të dukshme, por jo më shumë leje ndërtimit

Statistikat e lejeve të ndërtimit të dhëna përgjatë viteve tregojnë se vala e ndërtimit të viteve të fundit mund të jetë më shumë vizuale se sa reale. Me të vërtetë (kryesisht në qendër) të Tiranës ka ndërtime të shumta apartamentesh dhe blloqesh zyrash por ritmi i ndërtimit të apartamenteve sot është dukshëm më i ulët se sa në dekadën 2004-2013. Në tremujorin e parë të këtij viti u dhanë leje ndërtimi për 458 mijë metra katrorë pallate me destinacion banimi. Kjo është një shifër e lartë, por jo aq, nëse e krahasojmë me tremujorin e katërt të vitit 2010, (2.7 milionë m2) apo në tremujorin e katërt të vitit 2011, kur u dhanë leje për 1.1 milionë m2.

Me pak fjalë, problemi mund të mos jetë te sasia e pallateve që po ndërtohen se sa te vendndodhja e tyre. Ndërtimi ka qenë gjithmonë treg i kontrolluar politikisht në Shqipëri dhe tendenca aktuale është qartazi mbindërtimi në qendër të Tiranës dhe jo zgjerimi i qytetit në periferi. Tirana është gjithashtu qyteti ku shqiptarët vijojnë të dynden në kërkim të punëve nga pjesë të tjera të vendit kështu që edhe kërkesa për apartamente ndoshta nuk ka arritur ende kulmin.

Por nga ana tjetër, kjo tregon se për sa kohë ndërtimet do të kufizohen në qendër të Tiranës, vështirë se do të ketë apartamente më të përballueshme, të cilat detyrimisht do të duhet të ndërtohen atje ku toka është më e lirë, pra në periferi.

Për më shumë, vala aktuale e ndërtimeve që nisi nga fundi i vitit 2017, erdhi pas një periudhe gati dyvjeçare bllokimi politik të lejeve të ndërtimit nga qeveria, e cila argumentoi se bllokimi nevojitej për të hartuar plane të reja vendore.

Në Tiranë në një vit tipik vijnë 10 apo 20 mijë banorë të rinj dhe norma e urbanizimit të Shqipërisë (aktualisht rreth 65%), si dhe mungesa e perspektivës ekonomike në shumë qytete të vogla të Shqipërisë, sugjeron se Shqipëria ka ende njerëz për të sjellë në kryeqytet. Nëse të ardhurit përbëhen nga familje me 4 anëtarë, atëhere në qytet nevojiten minimalisht 2,500-5,000 apartamente shtesë çdo vit. Gjatë vitit 2020, në Tiranë u dhanë leje ndërtimi për afro 1.2 milionë metra katrore, me të cilat mund të jenë ndërtuar rreth 12 mijë apartamente.

Ofertë e ulët dhe pabarazi

Fenomeni tipik i sektorit të ndërtimit në Shqipëri gjatë viteve të fundit është penetrimi i këtij tregu nga elementë të krimit të organizuar. Fejzo Zekaj, Jurgen Molla e të tjerë, apo Pashk Rrapi,  janë disa nga rastet kur biznesmenë ndërtimi janë arrestuar të dyshuar për trafik ndërkombëtar droge. Këta lloj biznesmenësh tregojnë për pabarazi të krijuara nga bollëku i parave që fitohen në trafikun ndërkombëtar të drogës dhe që investohen në tregun e pasurive të patundshme jo aq shumë për të bërë biznes se sa për të parkuar në formën e betonit para që duhen ricikluar. Ndërtues të tillë dukshëm nuk kanë ndonjë ngut për të shitur sepse në mënyrë tipike nuk kanë kredi bankare dhe kanë kapitale të bollshme. Për rrjedhojë, çmimi i apartamenteve nuk reflekton kërkesë/ofertën në treg, jo se kërkesa është e lartë, por se oferta është inelastike.

Natyrisht që roli i krimit në treg do të ishte më i ulët në rast se lejet e ndërtimit do të ishin të liberalizuara dhe nëse kryetarët e bashkive nuk do të ishin pronarë de facto të të drejtës për të bërë biznes në qytetet tona. Për shembull, në Tiranë që prej 15 vitesh flitet për ndërtimet që duhet të bëhen në zonën e Bulevardit të Ri dhe megjithëse çmimet e apartamenteve janë 2-3 apo 4 herë më të larta se sa kostot (ndërtimi i një pallati vijon të kushtojë jo më shumë se 300 euro për metër katror), sërish në zonën me më shumë fusha të lira për t’u ndërtuar në Tiranë nuk ndërtohet.

Paratë në pak duar

Shqiptarët e punësuar kanë një pagë mesatare prej 55 mijë lekësh në muaj, para të cilat në një qytet si Tirana mjaftojnë për të blerë më pak se 0.5 metra katrore. Nëse një familje me dy paga mesatare investon një të tretën e të ardhurave për të blerë një apartament, atëhere për të blerë një apartament me vlerë 80 mijë euro, i nevojiten të paguajnë kredi për 25-30 vjet.

Po si mund të shpjegohen apartamente me çmime 900-2000 euro për metër katror në një vend të varfër si Shqipëria? Kostoja e ndërtimit, e cila vijon të jetë më pak se 300 euro për metër katror, vështirë se mund të shpjegojë çmimin e lartë. Por fakti është që ndërtuesit nuk shesin te shqiptarët me pagë mesatare por te ata me të ardhura më të larta.

Edhe shqiptarët me paga më të larta dukshëm nuk janë në ndonjë pozicion shumë më të mirë. Sipas të dhënave të mëparshme të INSTAT, më pak se 10% e të punësuarve kanë pagë mbi 95 mijë lekë në muaj. Kjo sugjeron se jo më shumë se 65 mijë shqiptarë, shifër kjo jo e mjaftueshme për të shpjeguar dhjetëramijëra apartamente të reja të ndërtuara çdo vit.

Në tërësi, në Shqipëri nuk është se po ndërtohen shumë apartamente pavarësisht se mbindërtimi po bën qendrat e qyteteve të pajetueshme ndërsa ndërtuesit nuk punojnë tamam tamam për publikun e gjerë dhe blerësit dukshëm nuk i sigurojnë vetëm nga paga paratë me të cilat blejnë apartamente.