Analize5 Sep 2018

Qeveria nuk beson se vlera e një prone mund të bjerë

Një udhëzim i ri i Ministrisë së Financave për tatimin mbi fitimin nga shit-blerja e pronave tëpatundshme përcakton se pavarësisht se një pronë mund të shitet me vlerë më të ulët se sa ai i blerjes, tatimi do të paguhet njësoj sikur prona të ishte e re. Tatohet edhe shitja e pronave të trashëguara.

Autor: Gjergj Erebara BIRN Tiranë
Printo

Pamje panoramike e Tiranës. Foto: Gent Shkullaku/LSA

Që kur qeveria shqiptare vendosi në vitin 2008 një tatim të ri të njohur si tatimi mbi fitimet kapitale, tregu i pronave të patundshme hasi telashe të panumërta për shkak të zbatimit me kritere të paqarta të këtij ligji si dhe faktit që ai u vendos pa marrë parasysh kushtet historike të vendit.

Një udhëzim i ri i Ministrisë së Financave dhe i Ministrisë së Drejtësisë, i publikuar pak ditë më parë, tenton të adresojë disa prej telasheve të panumërta me të cilat përballen shqiptarët sa herë që përpiqen të blejnë apo shesin një pronë, por vijon me konceptet tashmë të rrëzuara nga tregu, të tilla si “çmimi i pronës është gjithmonë në rritje” apo kur çmimi i kontratës është, sipas gjykimit të autoriteteve, i ulët, në vend të tij të përdoren për llogaritjen e taksës të ashtuquajturat “çmime referencë”.

Udhëzimi jep 27 shembuj duke përshkruar situata të ndryshme për të orientuar hipotekat në zbatimin e tatimit mbi të ardhurat personale nga shitja e pronave. Ai sqaron disa nga problemet e lindura deri tani, të tilla se cili është “fitimi” i realizuar kur një qytetar shet një pronë të trashëguar apo si duhet të taksohet shitja e një toke të përfituar nga ligji 7501 “Për Tokën”.

Udhëzimi lejon gjithashtu që, në rastet kur shitet një shtëpi e vjetër, shitësi të ketë mundësinë që përmes një vlerësimi me ekspertë të licencuar, ta shesë këtë shtëpi me çmim më të ulët se sa referencat. Gjithsesi, udhëzimi nuk parashikon situatën kur çmimi i një prone bie në krahasim me çmimin e blerjes, një situatë që haset rëndom në disa zona të Shqipërisë, të tilla si apartamentet e mbetura stok në plazhin e Durrësit apo në qytetin e Vlorës etj.

Në udhëzim thuhet: “Me kalim të së drejtës së pronësisë, kuptohet akti i shitjes, dhurimit apo heqjes dorë nga pasuria e paluajtshme. Me termin “fitim kapital i realizuar”, kuptohet diferenca pozitive ndërmjet vlerës në shitje dhe vlerës në blerje të pasurisë së paluajtshme tokë dhe/ose ndërtesë”. Nuk ka rëndësi nëse nga transaksioni individi ka përfituar apo jo të ardhura monetare. Taksa duhet të paguhet. Udhëzimi thotë se nëse diferenca mes vlerës në shitje dhe vlerës në blerje është negative, Zyrat e Regjistrimit të Pronave të Patundshme (ZRPP) duhet të përdorin të ashtuquajturat “çmime referencë” dhe të taksojnë transaksionin njësoj sikur një fitim të jetë realizuar.

Udhëzimi i ri nuk pranon gjithashtu që prindi mund t’i bëjë dhuratë një pronë fëmijës, apo vëllai mund t’i bëjë dhuratë pjesën takuese të pronës së vet të trashëguar motrës, apo marrëdhënie të tjera familjare. Të gjitha këto situata, sipas udhëzimit, duhet të taksohen njësoj sikur prona të shitej dhe një fitim kapital të realizohej. As rasti kur dy vëllezër apo motra shkëmbejnë parcela tokash të trashëguara për efekt prakticiteti, nuk kalon pa u taksuar.

Shkëmbimi i parcelave të tokave të trashëguara është një praktikë e zakonshme në Shqipëri për shkak se ligji 7501 “Për Tokën” shpërndau 1.8 milionë parcela për rreth 500 mijë familje me një mesatare prej afro 3.3 parcelash për familje, secila parcelë në bashkëpronësi të barabartë të të gjithë anëtarëve të familjes që në vitin 1991 kishin mbushur moshën 18 vjeç. Parcela tipike është 2 dynym. Në rastet kur prindi vdes, ai u lë trashëgimi fëmijëve pjesën takuese të secilës parcelë të dhënë, duke e bërë përdorimin e ngastrave të vogla të tokës praktikisht të pamundur.

Një histori e gjatë bllokimi

Qeveria shqiptare e drejtuar nga Berisha vendosi në vitin 2008 përkundër logjikës të miratojë një kuadër të ri tatimi mbi të ardhurat personale në vend, e quajtur “taksa e sheshtë”. Ky ishte një koncept i nxjerrë nga librat e ekonomiksit të viteve ’70 dhe që nuk para është zbatuar në ndonjë vend të botës, por gjithsesi, ai vendosi një tatim në masën 10% për fitimet bruto që realizon një individ në rastet kur blen dhe shet prona të patundshme apo antikuare ose aksione kompanish.

Në teori kjo është një taksë e logjikshme. Nëse një qytetar blen një shtëpi me 10 lekë me synimin për ta shitur pas disa viteve për një çmim më të lartë, fjala vjen 15 lekë, ai detyrohet të paguajë tatim mbi të ardhurat personale për diferencën. Në vitin 2008, tatimi u vendos në masën 10% të fitimeve bruto ndërsa qeveria aktuale e rriti atë në 15%. Problemi ishte se realiteti historik i vendit ishte shumë shumë larg parimit logjik të kësaj takse. Shumica dërrmuese e pronave janë të trashëguara, të përfituara nga ligji 7501 për Tokën, të përfituara nga procesi i privatizimit me çmime simbolike të fillimit të viteve ’90 etj. Një pakicë janë apartamentet e blera pas viteve 2000.

Që kur qeveria vendosi taksën e re deri në vitin 2010, efektivisht tregu i shit-blerjeve të pronave të patundshme u bllokua. Qytetarët që donin të shisnin një pronë, zbuluan se ZRPP kërkonin 10% taksë mbi të gjitha të ardhurat e realizuara nga shitja pasi e konceptonin vlerën e blerjes së pronës pothuajse zero. Nëse një apartament i privatizuar në vitin 1991 për 20 mijë lekë, shitej në vitin 2009 për 5 milionë lekë, tatimi llogaritej mbi diferencën nga 20 mijë në 5 milionë lekë. Përveç këtij tatimi, transaksioni tatohet edhe me taksën e kalimit të pronësisë, si dhe paguan kostot e procedurës noteriale.

Problemi u bë edhe më i madh kur ZRPP vendosën të përdornin të ashtuquajturat “çmime referencë” për të tatuar transaksionin. Qeveria pati vendosur më herët me vendim të vetin çmime referencë për një numër pronash në Shqipëri. Çmimet referencë janë të tilla që nuk marrin parasysh nëse, fjala vjen, një apartament ka dritare dhe pamje apo punime cilësore apo është i cilësisë së keqe. Nëse gjendet në një zonë hipotekore, ai ka të njëjtin çmim referencë si të ishte i ri fare. Për rastin e tokave bujqësore, çmimi referencë nuk merr parasysh nëse toka është me cilësi apo pa cilësi dhe në shumë raste, toka bujqësore tatohej si të ishte tokë e gatshme për zhvillim.

Bllokimi i shit- blerjeve të pronave të patundshme përgjatë atyre viteve detyroi qeverinë e kohës të gjente një zgjidhje të pjesshme me të ashtuquajturin “proces rivlerësimi” të zbatuar në vitet 2011 e 2012. Në këtë proces, qytetarët që kishin paratë, (minimalisht 1% e vlerës së pronës) mund të rivlerësonin pronat e tyre duke paguar një tatim në masën 1% të vlerës në mënyrë që nëse i shisnin këto prona në të ardhmen, të shmangnin pagesën prej 10%.

Rreth 96 mijë prona në të gjithë vendin u rivlerësuan në këtë mënyrë me vlerë të përgjithshme prej 400 miliardë lekësh. Gjithsesi, kjo ishte vetëm një pjesë e vogël e pronave në Shqipëri dhe shumica e shqiptarëve duket se nuk përfituan dot.

Një valë e dytë rivlerësimi u krye në vitin 2015 me një tatim në masën 3% të vlerës së pronës së rivlerësuar. Numri i përfituesve nga procesi i dytë është i paqartë.

Proceset e rivlerësimit zgjidhën pjesërisht problemin e tatimit por në shumicën dërrmuese të rasteve, qytetarët vijuan të përballen me kosto tepër të lartë dhe të palogjikshme të taksave. Kjo ndodhi pjesërisht për shkak se shumica e shqiptarëve nuk kishin largpamësinë, ose paratë për të përfituar nga proceset e rivlerësimit ose për shkak se pronat e tyre nuk ishin të regjistruara dhe rrjedhimisht nuk mund të rivlerësoheshin.

Tatim mbi trashëgiminë

Një problem tjetër i dalë ishte rasti kur rivlerësuesi i pronës ndahej nga jeta dhe trashëgimtari e nxirrte atë në shitje. Hipotekat e kishin të paqartë nëse trashëgimtarit duhej t’i llogariteshin të gjitha të ardhurat nga shitja si fitime dhe rrjedhimisht ta tatonin në masën 15% apo duhej të njihnin rivlerësimin dhe tatimin e paguar nga pronari i mëparshëm. Udhëzimi i ri i jep një zgjidhje të pjesshme këtij problemi në shembullin numër 14. Sipas këtij shembulli, në rast se trashëgimlënësi ka vdekur në vitin 2008, trashëgimmarrësi konsiderohet sikur e ka blerë këtë pronë me çmimet referencë të vitit 2008 dhe pagesa e tatimit bëhet për diferencën nga çmimi referencë i vitit 2008 në çmimin e shitjes ose vlerën referencë të vitit të shitjes. Udhëzimi nuk imagjinon ndonjë situatë në të cilën, prona është përfituar në trashëgimi para vitit 2008, kohë kur qeveria shqiptare vendosi të hartojë të ashtuquajturat “çmime referencë” për herë të parë.

Tatim në rastet e shkëmbimit

Dy qytetarë mund të ndodhen në situatën kur dëshirojnë të shkëmbejnë një pronë për një tjetër, fjala vjen, një dyqan të vogël përkundrejt një apartamenti. Kjo në praktikë do të thotë se dy individët plotësojnë nevojat e tyre pa shkëmbyer para dhe pa realizuar fitime monetare. Sipas udhëzimit, pavarësisht se si kanë rënë dakord shitësi dhe blerësi, ZRPP do të taksojë transaksionin duke përdorur çmimet referencë.

“Rastet e shkëmbimeve të pasurisë së paluajtshme që ndodhin midis individëve janë subjekt i tatimit mbi fitimin kapital të realizuar nga diferenca midis vlerave sipas çmimeve të referencës, të pronave që shkëmbehen”, shkruhet në udhëzim. Kjo do të thotë që në rast se ke një apartament të blerë 20 vite më parë dhe e shkëmben me një pronë tjetër, do të paguash tatim njësoj si ta kishe shitur apartamentin me para në dorë. Shembulli 16 është paksa i pakuptueshëm. Sipas tij, individi AA do të shkëmbejë dy prona (një apartament dhe një dyqan në Tiranë) me vlerë reference 40.6 milionë lekë me një  pronë (hotel në Librazhd) nën pronësinë e individit BB me vlerë reference 343 milionë lekësh. Shembulli e nxjerr vlerën e referencës së hotelit duke supozuar se çdo metër katror hotel në Librazhd kushton 44 mijë lekë dhe çdo metër katror dyqan po në Librazhd kushton 1.5 herë më shumë. Këto llogari e shtyjnë udhëzimin të supozojë se individi BB ka realizuar një fitim në masën 303 milionë lekë dhe rrjedhimisht, duhet të paguajë për të kryer shkëmbimin 45 milionë lekë.

Shembulli nuk merr parasysh që, fjala vjen, hoteli mund të jetë i amortizuar ose i falimentuar. Ai nuk merr parasysh që individi BB që dëshiron të shkëmbejë një pronë të vlerësuar me referencat e qeverisë me 343 milionë lekë nuk mund të jetë kaq budalla sa ta shkëmbejë atë të gjithën me dy prona me vlerë 40.6 milionë lekësh. Shembulli nuk merr parasysh që hoteli, si një objekt tregtar, i nënshtrohet ligjeve fiskale dhe normave të amortizimit dhe nuk mund të vlerësohet me çmim reference.

Ai nuk merr parasysh se çmimi referencë mund të jetë jashtë realitetit të tregut. Ai nuk merr parasysh se, fjala vjen, “dyqani” në shkëmbim mund të jetë një birucë pa vlerë tregtare. Dyqani i shkëmbyer në shembullin e dhënë nga udhëzimi gjendet në zonën “Komuna e Parisit” në Tiranë dhe ai ka një çmim referencë për metër katror prej 191 mijë lekësh. Zona e Komunës së Parisit është aktualisht e mbingarkuar me pallate, ku në pothuajse çdo pallat, dy katet e para janë dyqane, ku shumica e dyqaneve janë aktualisht të braktisura sepse nuk ka treg për një sasi aq të madhe dyqanesh. Shembulli nuk merr parasysh faktin që, nëse në Librazhd apo në ndonjë qytet të ngjashëm të Shqipërisë do të ekzistonte me të vërtetë një hotel, vlera e atij hoteli me gjasa do të ishte minimale sepse Librazhdi, ashtu si pjesa dërrmuese e Shqipërisë, nuk është zonë turistike e nuk ka treg për hotel.

Udhëzimi nuk jep shembuj se si veprohet në rastet e shitjes së pronave të legalizuara.

Rivlerësim për shtëpitë e vjetra

Udhëzimi lejon një hapësirë përmes të cilës tatimi mund të shmanget ose përgjysmohet. Në shembullin numër 25, një shtëpi e vjetëruar në Korçë mund të shitet më lirë se sa çmimi referencë, që për këtë qytet është 47 mijë lekë për metër katror. Por për të përfituar njohjen e vlerës më të ulët, pronari duhet që të punësojë një vlerësues të licencuar të pronave të patundshme dhe në këtë rast, ZRPP është e detyruar të pranojë vlerësimin e ekspertit për shkallën e amortizimit. Në shembullin e dhënë, pavarësisht se shtëpia mund të jetë ndërtuar 100 vjet më parë, vlera referencë si çmim blerje për të njihet vlera e vitit kur është regjistruar prona në ZRPP.

Indeks për vlerën e tokës bujqësore

Udhëzimi përmban edhe një aneks të quajtur “Indeksimi i çmimit të tokës bujqësore dhe truallit me inflacionin mesatar vjetor”. Në shembullin 8 supozohet se një banor i Divjakës shet një tokë bujqësore me sipërfaqe 10 mijë metra katrorë, që sipas çmimit referencë kushton 727 lekë për metër katror. ZRPP do të përdorë indeksin për të llogaritur një vlerë hipotetike të kësaj toke në blerje, për shkak se ajo është përfituar pa pagesë, shembulli thotë se çmimi i shitjes prej 727 lekësh duhet të pjesëtohet me indeksin e vitit kur është firmosur “Akti i Marrjes së Tokës në Pronësi”. Për vitin 1994, indeksi është 3 dhe rrjedhimisht, çmimi i shitjes duhet të pjesëtohet me 3 për të nxjerrë çmimin hipotetik të blerjes dhe fitimin e realizuar. Ironikisht, tokat e marra në pronësi gjatë viteve të spekulimit të madh 2000-2006, veçanërisht në zonat bregdetare, kanë një koeficient më të mirë si vlerë fillestare dhe nëse shiten, do të mund të paguajnë më pak tatim sesa tokat bujqësore të marra në pronësi që në vitet e para të procesit. Nëse ATMP është dhënë në vitin 2012, çmimi referencë pjesëtohet me koeficientin 1.1. Në rast se fshatarit nga Divjaka do t’i bjerë të paguajë rreth 736 milionë lekë tatim për tokën e tij bujqësore, atij që ka përfituar toka të tilla në vitin 2011 mund t’i bjerë të paguajë rreth 99 mijë lekë tatim.

Çmim referencë për pronat e trashëguara, njihet edhe rivlerësimi

Zbatimi aktual i tatimit mbi fitimin kapital ka shkaktuar kokëçarje për një pjesë të shqiptarëve që janë gjendur në situatën kur kanë dashur të shesin një pronë të trashëguar të pavlerësuar ose një pronë të cilën trashëgimlënësi e ka rivlerësuar. Duke qenë se tatimi është hipotetikisht individual, trashëgimtari është person i ndryshëm nga individi që ka kryer rivlerësimin dhe në disa raste ZRPP-të nuk e njihnin rivlerësimin. Udhëzimi i ri sanksionon që rivlerësimi njihet. Edhe në rastet kur rivlerësimi nuk është bërë, si çmim blerjeje njihet çmimi referencë i vitit kur është nxjerrë akti i trashëgimisë.

Në një shembull të fortë të absurdit burrokratik, pavarësisht se udhëzimi bën të qartë se qeveria ka vendosur të vijojë të zbatojë çmime reference fiskale në Shqipëri, udhëzimi shkruan në shembullin 2: “Duke qenë se vlera sipas tregut të lirë është e barabartë me atë në kontratën e shitjes, për llogaritjen e tatimit merret vlera në kontratën e shitjes“. Kjo sugjeron se ZRPP mund të bëjë një shkelje në rast se kur vlera është e barabartë, zgjedh të marrë vlerën referencë të qeverisë dhe jo atë të kontratës së shitjes.

 

Link: Udhëzimi