Analize10 Jan 2018

Shumëfishimi i lejeve të ndërtimit nuk ia ngre humorin ndërtuesve

Gjatë periudhës janar-shtator 2017, numri i lejeve të ndërtimit të dhëna në Shqipëri u shumëfishua, duke ringjallur shpresat për këtë sektor të rëndësishëm të ekonomisë. Por të dhënat e Vrojtimit të Biznesit dhe Konsumatorit të Bankës së Shqipërisë treguan se lejet e ndërtimit nuk mjaftuan dhe sektori vijon të jetë në depresion.

Autor: Gjergj Erebara BIRN Tiranë
Printo

Treguesi i besimit në ndërtim. Burimi: Banka e Shqipërisë.

Gjatë fundit të vitit 2016 dhe gjatë gjysmës së parë të vitit 2017, treguesi i besimit në sektorin e ndërtimit, një tregues që mat “humorin” e menaxherëve të këtij sektori, u rrit nga një pikë e ulët shumëvjeçare në një pikë të lartë shumëvjeçare. Për tremujorin e tretë 2017, Banka e Shqipërisë, e cila raporton treguesin e ndjesisë ekonomike, deklaroi se besimi në sektorin e ndërtimit ka pësuar rritje për tre tremujorë rradhazi, duke kërcyer për herë të parë që nga viti 2008, mbi mesataren e vet historike. Sipas BSH, bizneset raportonin rritje të aktivitetit dhe rritje të kontratave porositëse, gjë që i shtynte të besonin se do të rrisnin punësimet në muajt në vijim. [Link]

Rritja e besimit të ndërtuesve lidhet me faktin e thjeshtë se gjatë kësaj periudhe, autoritetet publike në Shqipëri filluan të japin leje ndërtimi, pasi qeveria aktuale e kishte bllokuar dhënien e lejeve për gati tre vjet me supozimin se po përgatisnin plane të reja urbanistike për bashkitë e reja.

Instituti i Statistikave njoftoi së fundmi se për periudhën janar-shtator 2017 u rrit në 405 ndërtesa rezidenciale (pallate) nga 197 që ishin dhënë në të njëjtën periudhë të vitit 2016 dhe 25 të dhëna më 2015. Në këtë periudhë të vitit 2017 u dhanë dy herë më shumë leje se sa në të njëjtën periudhë 2016 dhe 15 herë më shumë se sa më 2015.

Numri i lejeve në vetvete nuk e shpreh të gjithë situatën për shkak se nuk merr parasysh nëse ndërtesat me leje janë një katëshe apo dhjetë katëshe. Treguesi tjetër, ai i sasisë së metrave katrore të lejeve të dhëna e shpjegon më mirë volumin. Në janar-nëntor 2017, u dhanë leje ndërtimi për 456 mijë metra katrorë, me rritje 5.2 herë në krahasim me të njëjtën periudhë 2016 dhe 30 herë në krahasim me 2015. Volumi i vlerësuar i parasë së kërkuar për të gjitha këto ndërtime ishte 22.5 miliardë lekë më 2017 nga vetëm 3.8 miliardë më 2016 dhe 448 milionë më 2015. Vlera e përafërt e lejeve të ndërtimit llogaritet nga INSTAT si një shumëzim i thjeshtë i totalit të metrave katrorë të lejeve me koston minimale zyrtare të ndërtimit, e cila është rreth 200 euro për metër katror. Ndonëse quhet “Vlera e përafërt”, shuma prej 22.5 miliardë lekësh është efektivisht ajo çfarë kërkohet që lejet e dhëna të bëhen realitet, d.m.th që pallatet të ndërtohen.

I gjithë ky ortek lejesh ndërtimi duket se e rriti nivelin e besimit të menaxherëve të sektorit te ecuria e biznesit të tyre, gjë që u raportua edhe nga Banka e Shqipërisë, ndërkohë që ngriti shqetësime mbi rënien e cilësisë së jetës në qytetet kryesore shqiptare si Tirana, Durrësi apo Vlora, të cilat po vuajnë sakaq nga norma e lartë e ndërtimit dhe mungesa e rrugëve e parqeve.

Por ndërsa kompanitë hapën themelet dhe filluan të ngrenë karabinatë e apartamenteve të reja, kredia për blerje banesash për individët nuk pësoi një rritje të tillë. Gjatë periudhës janar-shtator 2017, bankat dhanë gjithsej 16.5 miliardë lekë. Kredia për banesa u rrit me 7.4% në krahasim me të njëjtën periudhë të vitit 2016, por jo mjaftueshëm për të mbuluar me kërkesë rritjen me pesë herë të lejeve të ndërtimit.

Nuk është e thënë që të gjitha këto para të shkojnë te pallatet e reja në ndërtim. Shifrat e kredisë për banesë përfshijnë kreditë për blerje banesash ekzistuese , stoku i të cilave është gjithmonë i lartë si pasojë e shkallës së madhe të emigrimit.

Pak ditë më parë, Banka e Shqipërisë publikoi Vrojtimin e Besimit të Biznesit dhe Konsumatorit për tremujorin e katërt të vitit 2017. Sektori i ndërtimit rezultoi se ka humbur në muajt e fundit 2017 të gjithë besimin që pati fituar në tremujorët e mëparshëm, duke u rikthyer njëkohësisht “nën mesataren historike”.

” Pas rritjes për tre tremujorë radhazi, treguesi i besimit në sektorin e ndërtimit (TBN) ra me 12.4 pikë përqindje. Kjo rënie e zhvendosi TBN-në rreth 5.3 pikë përqindje nën mesataren historike të tij,” thuhet në raportin e BSH. [Link]

Sektori i ndërtimit u zhvillua me shpejtësi në Shqipëri pas rënies së komunizmit, fillimisht me ndërtime pa leje dhe më pas, me ndërtime apartamentesh për banim e dyqanesh. Shkaqet kryesore të bumit të ndërtimit, i cili arriti kulmin në vitin 2008, lidhen me popullsinë e re që Shqipëria kishte në atë kohë, me numrin e madh të emigrantëve që shpresonin të ktheheshin pasi Shqipëria të stabilizohej ekonomikisht si dhe me mungesat e mëdha në strehim të trashëguara nga koha e komunizmit. Kërkesa tejet e lartë për banesa bëri që në ato vite ndërtuesit të mund të kishin norma kthimi mbi investimit prej 200 dhe 300 për qind, ndërkohë që shpesh, ata mund të financonin ndërtimin e pallateve me paratë e parapaguara nga blerësit.

Pas nisjes së krizës së vitit 2009, kërkesa për apartamente ra, ndërtimi pa kriter i viteve të shkuara, përfshirë mbindërtimi në zonat turistike apo në qendrat e qyteteve filloi të bjerë në sy dhe e gjithë industria e ndërtimit u përball me falimente të shumta. Megjithatë, bllokimi total i lejeve të ndërtimit nga qeveria “Rama” pas vitit 2014 duket se krijoi një ngërç të çuditshëm, ku shitjet ishin të vakëta ndërsa çmimet qëndruan stabël e në disa raste u rritën. Nevojat për banesa në fakt nuk mungojnë. Ndonëse popullsia e Shqipërisë është në rënie të vazhdueshme, së paku sipas të dhënave të regjistrit civil, popullsia në Tiranë vijon të rritet me 20 apo 30 mijë vetë në vit. Kjo krijoi përshtypjen se ndërtimi mund të rikthehet sërish si një aktivitet fitimprurës si më parë. Sapo qeveria “Rama” filloi të japë leje ndërtimi, shumë kompani kërkuan t’i marrin ato. Por volumi i kredisë për blerje banesash si dhe indeksi i besimit në sektorin e ndërtimit sugjerojnë se nxitimi për të ndërtuar më shumë është ndoshta i tepruar.

Numri i lejeve të ndërtimit. Burimi: INSTAT

Metrat katrorë të lejeve të ndërtimit për banesa rezidenciale. Burimi: INSTAT

Vlera e përafërt e lejeve të ndërtimit për banesa rezidenciale. Burimi: INSTAT

Kredia e re për blerje banese. Burimi: Banka e Shqipërisë