Që nga viti 2004, 46,586 shtetas të huaj kanë blerë pasuri të paluajtshme në Kroaci, pothuajse 43,000 prej tyre në bregdet. Në vitin 2004, për evropianët veriorë, një pronë në Kroaci ishte e lirë dhe ofronte fitime shumë më të mira se sa një llogari kursimi. Por ky ishte viti 2004.
Njëzet vjet më vonë, tregu duket se do të ndryshojë.
Vitin e kaluar, numri i të huajve që u regjistruan si pronarë pronash ra ndjeshëm, në 2,854 nga 3,796 që ishte në vitin 2022 dhe një kulm prej 4,136 që ishte në 2021. Ekspertët thonë se çmimet e larta – në një nivel që i ka nxjerrë shumë të rinj kroatë jashtë tregut – do të bien gjithashtu, duke pasqyruar tendencën në pjesë të tjera të Eurozonës.
“Rritja e mëtejshme e çmimeve është e pamundur”, tha agjenti veteran i pasurive të paluajtshme Dusko Grgur, një anëtar i Këshillit të Shoqatës së Biznesit të Pasurive të Paluajtshme në Dhomën Kroate të Tregtisë. Grgur citoi kolegët e tij, sipas të cilëve fluksi i klientëve të huaj pothuajse ishte tharë.
“Të huajt blenë pasuri të paluajtshme sepse mendonin se çmimet në Kroaci do të vazhdonin të rriteshin”, tha ai për BIRN, por kjo nuk ngjante më si një ide e mirë mes çmimeve në rënie në vendet më të zhvilluara.
Inflacioni godet fuqinë blerëse
Nuk është mister se çfarë i ka tërhequr gjermanët, suedezët apo austriakët në Kroaci për vite me radhë – ujërat e ngrohta të Mesdheut, pyjet me pisha, ushqimi i mirë dhe çmimet e pronave që ishin më të ulëta se sa në vendet e tyre. Një shtëpi në Kroaci kishte kuptim financiar, duke u rritur në vlerë vit pas viti.
Rreth 993 të huaj e panë mundësinë e investimit në vitin 2004, por kjo nuk mbeti e fshehtë për shumë kohë. Në vitin 2019, numri i blerësve arriti në 2,000 dhe arriti kulmin në 4,136 në 2021.
Gjatë 20 viteve të fundit, tregu ka tërhequr gjithsej 5.5 miliardë euro investime të huaja. Gjatë kësaj periudhe, çmimet janë rritur vazhdimisht, ndërsa ata që i dhanë me qira apartamentet e tyre mund të mbështeteshin në të ardhura mujorte që e tejkalonin interesin që do të kishin fituar në bankë.
Me sa duket, kjo gjë mori fund në vitin 2023, siç tregoi në dhjetor guvernatori i Bankës Kombëtare Kroate, Boris Vujciç.
“Në Eurozonë, vëllimi i shitjeve ka rënë, dhe tani çmimet kanë rënë, por jo në të gjitha vendet”, tha ai. “Ne jemi në fund të atij cikli; shohim lëvizje të ngjashme, por me një zhvendosje. Numri i transaksioneve ka rënë dhe ka më pak interes nga të huajt.”
Danijela Luciç, drejtoreshë e Diz Media Real Estate, tha se normat e larta të inflacionit në Evropë kishin luajtur një “rol të madh”.
“Ne kemi qenë gjithmonë një treg interesant për njerëzit nga vendet perëndimore, për shembull, Suedia, Norvegjia dhe Gjermania”, tha Luciç për BIRN. “Klima është më e këndshme, çmimet këtu janë më të ulëta dhe shumë duan ta kalojnë pensionin e tyre në Kroaci.”
Tani, tha ajo: “Mendoj se tregu ka arritur maksimumin dhe se pasuritë e paluajtshme nuk do të rriten më. Gjithçka në vendet kryesore dhe më vendet që ishin më interesante u shit. Pastaj çmimet pothuajse u dyfishuan dhe mendoj se njerëzit nuk e kanë më atë lloj fuqie blerëse.”
Vendasit në pamundësi të blejnë
Fluksi i blerësve të huaj i rriti shumë çmimet, shpesh në dëm të kroatëve, të cilët e panë veten të lënë jashtë tregut në vendin e tyre. Kjo kontribuoi në një valë masive emigracioni pasi Kroacia u bashkua me Bashkimin Evropian në vitin 2013. Ndërmjet viteve 2011 dhe 2021, vendi humbi pothuajse një milion banorë.
“Në Osijek (Kroacia lindore), një metër katror kushton nga 1,500 euro në 2,200 euro, por pagat janë midis 900 dhe 1,100 euro. Nuk ka logjikë”, tha ai.
“Në Zagreb çmimi për metër katror arrin deri në 4,000 euro. Dikush, ju lutem, t’i përgjigjet pyetjes sime, di do ta blejë një pasuri të paluajtshme një i ri në Kroaci me rrogë 950 euro? Si do të krijojnë familje?”
“Kur shikon leximin e konsumit të energjisë elektrike dhe ujit, sheh se shumë prona janë bosh dhe nuk janë në përdorim”, tha Grgur për BIRN. “Askush nuk jeton në to, ato nuk janë dhënë me qira; thjesht shërbejnë si një investim i sigurt.”
Ai parashikoi se apartamentet e vogla deri në 60 metra katrorë mund ta mbajnë çmimin e tyre, por çmimi i apartamenteve të mëdha “do të bjerë në mënyrë dramatike”.
“Apartamente mbi 90 m2 janë të pa shitshme prej vitesh, por askush nuk i shikon”, tha ai.
Kjo nuk do të thotë se investimi spekulativ i pasurive të paluajtshme do të përfundojë plotësisht.
Ka një interes në rritje për tokë në zonat rurale më të lira; panelet diellore janë bërë gjithnjë e më fitimprurëse, për shembull, dhe jeta jo në bregdet është bërë më tërheqëse.
“Njerëzit janë gjithnjë e më të interesuar për Kroacinë lindore”, tha Luciç, duke pasur parasysh çmimet e larta, turmat e njerëzve dhe presionin mbi infrastrukturën në bregdet ose në kryeqytet, Zagreb.
“Nga Trogiri bregdetar dhe Makarska, njerëzit lëvizin në Slavoni (Kroacia lindore) ose Lika (Kroacia qendrore) sepse duan të ikin në një vend më të qetë ku mund të flenë të qetë.
