Në shumë vende të botës, tregu i pronave të patundshme ka hyrë në krizë gjatë këtij viti për arsye të pashmangshme: interesat janë rritur si pasojë e ndërhyrjeve të bankave qendrore për të luftuar inflacionin, interesat e kredive që shërbejnë për të financuar blerjen e pronave janë rritur e për rrjedhojë, kërkesa për prona ka rënë. Ose, e parë në anën e kundërt, përgjatë viteve të fundit, blerja e një prone ishte e lehtë për shkak se interesat e kredive ishin të ulëta, gjë që rriti kërkesën për prona e për rrjedhojë, edhe çmimet. Në Suedi, Gjermani, Francë e vende të tjera, shqetësimi është pikërisht ky: rënie e çmimeve të pronave dhe falimentim të kompanive që kanë investuar në këtë treg.
E pra, e njëjta situatë teorikisht mund të ndodhë në Shqipëri. Pas thuajse një dekade me interesa të ulëta, interesat janë rritur në lekë dhe në euro, duke vështirësuar teorikisht huamarrjen dhe për rrjedhojë, duke sugjeruar ftohjen e kërkesës dhe të çmimeve në tregun e pronave të paluajtshme, një treg që ka njohur rritje marramendëse pas vitit 2018. Vetëm se kjo nuk po ndodh dhe, nëse shohim se si financohen blerjet e banesave në Shqipëri, gjasat janë që nuk do të ndodhë edhe në të ardhmen.
Banka e Shqipërisë publikoi të enjten rezultatet e vrojtimit që kryen dy herë në vit në tregun e pronave të patundshme dhe doli në përfundimin se çmimet janë rritur me 11% në gjashtëmujorin e parë të këtij viti. Ato aktualisht janë në nivelin më të lartë historik. Dhe BSH vëren gjithashtu se nga ajo çfarë është zbuluar nga vrojtimi, 60 për qind e pronave të blera në Shqipëri gjatë kësaj periudhe janë paguar pa kredi bankare, ndërsa vetëm 40 për qind të blerësve e kanë financuar blerjen me kredi. Siç duket, në një treg ku 60% e blerësve nuk kanë nevojë për kredi, nuk është e mundur që shtrenjtimi i kushteve të kredive përmes rritjes së interesave të sjellë rënie të kërkesës dhe rënie të çmimeve.
Banka e Shqipërisë llogarit çmimin mesatar të banesave përmes një teknike statistikore të njohur si Indeksi Fischer. Duhet të vihet re se të dhënat e BSH pasqyrojnë deklaratat e shitësve dhe ndërmjetësve por jo vlerën e transaksioneve. BSH thotë se llogaritjet kryhen në bazë të pyetësorëve të plotësuar nga 230 subjekte , që kanë si aktivitet kryesor tregtimin e pronave të paluajtshme. Ata pyeten për çmimet e shitjeve, ecurinë dhe pritshmërinë, ndërsa transaksionet reale të regjistruara në zyrat e regjistrimit të pronave të patundshme janë tjetër gjë.
“Rreth 40% e pronave për banim dhe e atyre për përdorim tregtar të shitura prej agjentëve janë blerë me hua bankare. Nga këto, në 85% të rasteve, kredia ka mbuluar deri në 60% të vlerës,” shkruhet në deklaratën e BSH mbi rezultatet e vrojtimit për gjashtëmujorin e parë të këtij viti. Në gjashtëmujorin e dytë të vitit 2022, pjesa e pronave të blera me kredi ishte 56%. Në fakt, shifra e gjashtëmujorit të parë, pra 40% e pronave të blera me kredi, është një rekord për historinë e shkurtër të vrojtimit. Në vitet 2020-2022, blerja me kredi zinte më shumë se gjysmën e totalit.
Aktualisht besohet gjerësisht se pronat e patundshme janë mjeti i preferuar i qarkullimit të parave të pista nga personat që kanë fituar para në aktivitete të paligjshme, të tilla si trafiku i drogës apo i qenieve njerëzore. Çmimet e pronave patën një ecuri normale sipas Indeksit Fischer mes periudhës 2013 dhe 2017, ku indeksi u luhat nga 0.9 në 1.1. Kjo do të thotë se nëse një apartament në vitin 2013 bënte, fjala vjen, 500 euro për metër katror, vlera e tij deri në vitin 2017 u luhat nga 450 në 550 euro. Diçka duket se ndryshoi pas vitit 2018 dhe në veçanti, pas vitit 2019. Indeksi fluturoi nga 1.1 më 2018, në 2.1 që është aktualisht. Brenda më pak se pesë vjet, indeksi është rritur me gati 91%.
Rritja gjithsesi nuk është e njëtrajtshme. Sipas BSH-së, gjatë këtij viti, çmimet e pronave në periferi të Tiranës kanë pësuar një rënie të lehtë, ndërsa rritja e indeksit reflekton rritjen kryesisht të çmimeve në qendër.
“Çmimet mesatare janë raportuar të rritura sidomos në zonat qendrore të kryeqytetit,” shkruhet në raportin e BSH. “Çmimet e shitjeve janë raportuar në rënie të lehta në përiferi dhe zonat jashtë kryeqytetit, ndërkohë që ishin të pandryshuara në qytetet bregdetare.”
